Hoy analizaremos e interpretaremos la consulta de la DGT.V1630-25 de 15/09/2025.

En esta interesante consulta de la DGT se resuelve la disyuntiva entre la prevalencia de la exención técnica del artículo 20.uno.24 o la derivada de la segunda o ulteriores transmisiones de un inmueble artículo 20.uno.22 LIVA vinculada a la posible renuncia por el transmitente a la exención

La cuestión no es baladí, pues el hecho de que prevalezca una u otra, puede suponer tanto para el adquirente empresario o profesional con derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado un importante ahorro fiscal vía ITP, en su modalidad TPO como para al transmitente un importante ahorro fiscal a través de regularización en los términos de los artículos 107 a 110 de la LIVA vía deducción de parte de las cuotas de IVA soportado no deducidas en su momento.

Veamos a fondo la cuestión planteada.

La consultante es una clínica dental cuya actividad está exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. En el desarrollo de dicha actividad, adquirió una serie de locales. Mediante 2017 compró un primer local soportando el Impuesto sobre el Valor Añadido, que no pudo deducir al desarrollar una actividad exenta. Durante 2019 compró un segundo local, soportando el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la compra, y el Impuesto sobre el Valor Añadido en unas obras de mejora y acondicionamiento, que tampoco pudo deducir. Ahora, en la actualidad pretende transmitir los locales a una empresa que los destinará al alquiler.

La cuestión que se plantea es la posibilidad de renunciar a la exención prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido en la transmisión de los locales, aplicando la inversión del sujeto pasivo. Quiere conocer también el tratamiento del Impuesto sobre el Valor Añadido soportado y no deducido en la adquisición y obras de los locales como consecuencia de su transmisión en el periodo de regularización

¿QUÉ PREVALECE LA EXENCIÓN TÉCNICA O LA INMOBILIARIA POR 2ª TRANSMISIÓN?.

La respuesta que da tributos se puede dividir en dos partes diferenciadas:

• PRIMERA. Exención Técnica Vs Exención inmobiliaria.

La transmisión del local es una segunda entrega de edificaciones, por lo que estará exenta conforme al artículo 20.Uno.22° LIVA, exención que prevalece sobre la exención técnica reconocida en el artículo 20. Uno.24° LIVA.

Si la entidad adquirente va a destinar el local a una actividad que origina el derecho a deducir, como es el alquiler de locales, conforme a lo establecido en el artículo 94 LIVA, se podrá renunciar a la exención en los términos establecidos en el artículo 20. Dos LIVA, en cuyo caso será sujeto pasivo del Impuesto el adquirente, en virtud de la inversión del sujeto pasivo a que se refiere el artículo 84. Uno.2°.e) LIV/A.

• SEGUNDA.  Qué ocurre con las cuotas del impuesto sobre el valor añadido soportado y no deducido en la adquisición del local y las obras de mejora y acondicionamiento de los locales como consecuencia de su transmisión durante el periodo de regularización.

De entrada, la resolución de Tributos entiende que en este caso la transmisión de las obras de mejora y acondicionamiento de los locales efectuadas en 2019 junto con los propios locales es una prestación única ya que no son independientes entre sí, puesto que las citadas obras de mejora y acondicionamiento del local  deben ser considerada accesoria de una prestación principal ya que no constituye para el destinatario un fin en sí mismo, y, por consiguiente, tendrán carácter accesorio respecto de la operación principal de venta del local, realizadas ambas (operación accesoria y operación principal) para un mismo destinatario. En estos casos, la operación accesoria no tributará de manera autónoma e independiente por el Impuesto sobre el Valor Añadido, sino que seguirá el régimen de tributación por dicho Impuesto que corresponda a la operación principal de la que dependa, según lo previsto en el punto anterior de la presente contestación.

A la vista de esta conclusión junto con la del punto anterior se concluye que la entrega de los locales junto con las mejoras constituye una única entrega sujeta y no exenta.

Llegados a este punto, nos preguntamos qué ocurre con las cuotas de IVA soportado no deducidas en la adquisición del local y en las obras de mejora.

Aplicamos los dispuesto en los artículos 107 a 110 de la LIVA

Por tanto, si la consultante transfiere los locales por los que soportó el Impuesto y lo hace durante el periodo de regularización, deberá regularizar las cuotas del Impuesto soportado conforme a lo establecido en el artículo 110 de la Ley del Impuesto. Por su parte, si las obras de mejora y acondicionamiento se califican como bien de inversión procederá también la referida regularización con ocasión de la transmisión de los locales.

A estos efectos, si la entrega estuviera sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido por haberse renunciado a la exención como ocurre en este casol, la consultante(clínica dental) deberá considerar que el local se empleó exclusivamente en la realización de operaciones que originan el derecho a deducir durante todo el año en que se realizó dicha entrega y en los restantes hasta la expiración del período de regularización.

Por el contrario, si la entrega estuviera exenta, p.ej. si se trasmitiera a un médico traumatólogo para instalar su consulta en dicho local, se considerará que el local se empleó exclusivamente en la realización de operaciones que no originan el derecho a deducir durante todo el año en que se realizó la entrega y en los restantes hasta la expiración del período de regularización.

En conclusión, el transmitente(la clínica dental) podrá recuperar en el periodo de liquidación de la transmisión parten de las cuotas de IVA soportado y no deducidas por la adquisición del local y las obras de mejora de este en los términos de los citados artículos 107 a 110 LIVA.

PARTE II. EJEMPLO.

PRÓXIMA ENTREGA.